주택관리사(보) 업무 장기수선계획의 모든 것

장기수선계획이란 공동주택을 오랜 기간 동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 필요한 해당 공동주택 공용 부분의 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관하여 수립하는 장기계획을 말합니다.

 

장기수선충당금 사용계획서

 

 

장기수선계획

공동주택관리법 제29조 (장기수선계획) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설·공급하는 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함한다. 이하 이조에서 같다) 또는 「주택법」 제66조 제1 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용 부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이조에서 같다)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다.

1. 300세대 이상의 공동주택

2. 승강기가 설치된 공동주택

3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택

4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.

③ 입주자대표회의와 관리주체는 주요 시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다.

④ 관리주체는 장기수선계획을 검토하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시·도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다.

 

장기수선계획의 수립

공동주택관리법 시행령 제30조 (장기수선계획의 수립) 법 제29조 제1항에 따라 장기수선계획을 수립하는 자는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 장기수선계획을 수립하여야 한다. 이 경우 해당 공동주택의 건설비용을 고려하여야 한다.

 

 

 장기수선계획의 수립기준

공동주택관리법 시행 규칙 제7조 (장기수선계획의 수립기준 등) ① 영 제30조 전단에서 "국토교통부령으로 정하는 기준"이란 별표 1에 따른 기준을 말한다.

② 법 제29조 제2항에 따른 장기수선계획 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 한다.

③ 입주자대표회의와 관리주체는 법 제29조 제2항 및 제3항에 따라 장기수선계획을 조정하려는 경우에는 「에너지이용 합리화법」 제25조에 따라 산업통상자원부장관에게 등록한 에너지절약전문기업이 제시하는 에너지절약을 통한 주택의 온실가스 감소를 위한 시설 개선 방법을 반영할 수 있다.

④ 법 제29조 제4항에 따른 장기수선계획의 조정교육에 관한 업무를 영 제95조 제3항 제1호에 따라 위탁받은 기관은 교육 실시 10일 전에 교육의 일시·장소·기간·내용·대상자 및 그 밖에 교육에 필요한 사항을 공고하거나 관리주체에게 통보하여야 한다.

⑤ 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다)는 제4항에 따른 수탁기관으로 하여금 다음 각 호의 사항을 이행하도록 하여야 한다.

1. 매년 11월 30일까지 다음 각 목의 내용이 포함된 다음 연도의 교육계획서를 작성하여 시·도지사의 승인을 받을 것

가. 교육일시·장소 및 교육시간

나. 교육예정인원

다. 강사의 성명·주소 및 교육과목별 이수시간

라. 교육과목 및 내용

마. 그 밖에 교육시행과 관련하여 시·도지사가 요구하는 사항

2. 해당 연도의 교육 종료 후 1개월 이내에 다음 각 호의 내용이 포함된 교육결과보고서를 작성하여 시·도지사에게 보고할 것

가. 교육대상자 및 이수자명단

나. 교육계획의 주요 내용이 변경된 경우에는 그 변경내용과 사유

다. 그 밖에 교육시행과 관련하여 시·도지사가 요구하는 사항

 

제33조 (주택관리업자 등의 교육) ① 법 제70조 제1항에 따라 주택관리업자(법인인 경우에는 그 대표자를 말한다) 또는 관리사무소장은 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 영 제95조 제3항 제2호에 따라 교육업무를 위탁받은 기관 또는 단체(이하 "교육수탁기관"이라 한다)로부터 공동주택 관리에 관한 교육과 윤리교육을 받아야 하며, 교육수탁기관은 관리사무소장으로 배치받으려는 주택관리사 등에 대해서도 공동주택 관리에 관한 교육과 윤리교육을 시행할 수 있다.

1. 주택관리업자 : 주택관리업의 등록을 한 날부터 3개월 이내

2. 관리사무소장 : 관리사무소장으로 배치된 날(주택관리사보로서 관리사무소장이던 사람이 주택관리사의 자격을 취득한 경우에는 그 자격취득일을 말한다)부터 3개월 이내

② 법 제70조 제2항에 따른 교육은 주택관리사와 주택관리사보로 구분하여 실시한다.

③ 공동주택의 관리사무소장으로 배치받아 근무 중인 주택관리사등이 법 제70조 제3항에 따라 받는 공동주택 관리에 관한 교육과 윤리교육에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 공동주택의 관리 책임자로서 필요한 관계 법령, 소양 및 윤리에 관한 사항

2. 공동주택 주요 시설의 교체 및 수리 방법 등 주택관리사로서 필요한 전문 지식에 관한 사항

3. 공동주택의 하자보수 절차 및 분쟁해결에 관한 교육

④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 교육기간은 3일로 한다.

⑤ 법 제70조 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 교육에 관해서는 제7조 제4항 및 제5항을 준용한다.

 

공동주택 장기수선충당금 징수 및 적립

공동주택의 장수명화 및 안정성을 추구하고자 ‘공동주택관리법 제30조’, ‘시행령 제31조’ ‘시행규칙 제10조’ 및 각 시·도별 관리규약 준칙에 따라 장기수선충당금 징수 및 적립을 하여야 합니다. 장기수선충당금은 아파트 단지마다 장기수선계획 수립기준에 따라 각기 달라 관리소장은 제일 먼저 장기수선계획서를 확인하여 계획서에 준하여 관리를 하여야 합니다.

장기수선충당금이란 쉽게 말해 공동주택의 난방배관 교체공사, 수도배관 교체공사, 소방설비 교체공사, 페인트 칠 공사, 방수 공사, 승강기 공사 등에 필요한 비용의 충당을 위해 공동주택의 입주자에게 미리 징수하여 아파트가 오래될수록 보수하여야 하는 공사가 많이 발생되기에 입주 후 1년이 되는 시점부터 적립을 합니다.

장기수선충당금 부과금액의 기준은 ‘공동주택관리법 시행규칙 별표 1’에 73개 항목을 기준으로 하고 있으며 각 공사항목의 비용을 산출해 계산식에 의거, 관리규약 요율에 따라 징수하도록 규정하고 있습니다.

 

‘공동주택관리법 시행령 제31조 제5항’에 의하여 장기수선충당금의 징수 및 적립 시기는 ‘사용검사일로부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립해야 한다’라고 명시되어 있습니다.

전국 모든 공동주택의 건축물 및 시설물은 동일하지 않으며, 단지별 공동주택 특성을 무시하고 주위 단지를 비교하여 평균금액을 산정해 입주자대표회의 승인을 받아 부과를 하고 있어 항상 시간이 지나 오래된 공동주택은 장기수선충당금이 부족할 때가 많이 있습니다. 이는 주위 단지를 비교하여 창기수선충당금을 적립하는 것이 아니라 단지별 특성 등을 고려하여 해당 단지에서 적정 부과금액을 산정 부과하여야 한다고 봅니다.

이와 같은 장기수선충당금 부과에 문제점과 발생원인 추정을 하여보면, 부적절한 장기수선계획서의 수립, 다시 말해 전문적인 금액 산출이 아닌 임의 예상 추정금액으로 인해 장기수선충당금 부과금액 산출이 어렵습니다.

관리사무소에서 전문산출 능력이 안되어 세대 부과금액 제곱미터당 단가를 정하고, 역으로 장기수선계획서 73개 항목에 대입하여 금액을 산출하고 있어 부족할 수밖에 없습니다. 

 

장기수선충당금 적정금액을 부과하지 못하는 요인은 대다수의 입주민들이 공동주택을 거주의 목적보다는 투자의 목적으로 의식하는 경향이 있어 관리사무소에서 적정한 장기수선충당금을 산정한다는 것은 엄두도 내지 못하고 있습니다. 준공 이후 10년간은 공동주택의 유지보수가 많이 발생하지 않을 수 있지만, 기간이 지날수록 노후화가 진행되어 장기수선충당금 사용은 많아질 수밖에 없습니다.

국토부에서 지금부터라도 연수별로 주기적 장기수선충당금 인상을 규정하여 부과한다면 다소 해소되지 않을까 관리사무소 근무하는 관리소장으로서 개인적인 생각을 해봅니다.

공동주택의 입주자는 초창기 거주하다가 이주하는 세대는 장기수선충당금의 과소적립으로 인해 관리비 부담이 줄어드는 반면, 기간이 10년, 15년 지나 노후 공동주택의 입주자는 공동주택의 매매가 상승으로 인한 부담과 부족한 장기수선충당금을 초기에 과소 적립된 부분까지 떠안아야 됩니다.

장기수선충당금은 자본적 지출로 소유주에게 징수하며, 세입자는 임차기간 중 납부하는 장기수선충당금은 송자에게서 반환받을 수 있습니다.