부동산 경매 가처분이 이렇게 무서워?(5)

대부분 사람들은 나도 마찬가지이지만 법원에 방문할 일이 뭐가 있겠습니까?

이런 것 정도는 알고 있어야 살면서 어떻게 대처하지 않을까요?

오늘은 부동산 경매에서 가처분이 얼마나 무서운지를 알아보겠습니다.

저도 가처분을 배우고 깜짝 놀랐습니다.

 

 

법원 경매

 

 

가처분이란?

민사 소송법에서 금전 이외의 받을 권리가 있는 특정물을 처분하지 못하도록 법원이 결정한 일시적인 명령을 하는 것입니다.

내가 다른 사람에게 금전등을 빌려주고 받지 못할 상항이 되면 가처분을 신청하여 금전등을 빌려간 사람의 재산을 찾아 가처분 신청을 하여 내 권리를 보호하는 것입니다..

가압류는 금전이나 금전으로 환산할 수 있는 채권이 대상이지만 가처분은 금전으로 환산할 수 없는 모든 채권을 보전하기 위한 것입니다.

여기서 금전채권 이외의 권리를 대상으로 하는 청구권이란 부동산 소유권 이전, 소유물 반환청구권, 임차물 인도청구권, 말소등기 청구권을 가리킨다.

 

 

가처분 신청

채권자가 확정판결을 받기 전 채무자로부터 피해를 최소화하기 위한 보전처분을 신청하는 제도로 가처분 신청을 통해 임시로 그 물건의 처분을 금지하는 권한을 부여받게 되고 향후 소송에서 이길 경우에는 강제집행을 할 수 있게 되어 채권자의 손해를 최소화하려는 사전에 예방을 할 수 있습니다.

 

예) “갑”은 아파트 소유권을 ‘을“을 사기등으로 이전하여 주었다.

”을“이 소유권을 ”병“에게 이전(매매)하였다.

”병”은 소유권을 이전하면서 “정”에게 돈을 빌리면서 근저당을 설정하여 주었다.

1) “병”과 “정”이 “을”이 사기로 아파트를 취득했다는 것을 한 명이라도 몰랐다면 “갑”은

아파트 소유권을 되찾을 수가 없고, 사기임을 알았다면 “병”과 “정”은 소유권과 근저당권 이 없어지고 “갑”은 소유권을 찾을 수가 있다.

2) “갑”은 사기를 당했다는 것을 최대한 빨리 소송과는 별도로 법원에 가처분 신청을 하여 “을”이 아무것도 못하도록 안전 조치를 해야 합니다.

3) 가처분을 하면 전세권, 월세권, 저당권, 양도, 매매, 임차권의 설정등 모든 처분행위를 하지 못하고 금지가 됩니다.

 

가처분을 신청하였는데 받아들여져 등기가 되면?

가처분을 등기하는 이유는 다른 사람에게 분쟁이 있다는 사실을 알려 더 이상 그 부동산을 임대하거나 담보하거나 매매 등의 행위를 하지 못하도록 비리 예방하는 것입니다.

그런데도 매매하거나 임대하는 사람들은 자신의 권리를 주장하지 못합니다.

가처분 등기는 가압류 보다 무서운 이유

가처분 등기는 매각 후 소멸 될 것 같아도 안전한 경매물건이라고 단정을 할 수가 없습니다.

또한, 가처분 등기가 낙찰자에게 인수될 것 같아도 본안 소송이 해결된 상태라면 안전할 수도 있습니다.

 

본안 소송 결과에 따라 낙찰자에게 어떤 피해가 될지 아무도 모르는 것입니다.

소유권이라면 이전해야 할 수도 있고,, 건물이라면 철거도 할 수 있는 것입니다.

가처분 등기 본안 소송의 내용을 파악하고 낙찰자에게 어떤 영향이 미칠지 분석을 정확하게 할 수만 있다면 전국 모든 부동산을 쓸어 담을 수가 있습니다.

왜? 본안 소송 내용은 이해관계인만 열람할 수밖에 없기 때문입니다.

그래서 가처분 등기가 잇는 물건은 권리분석을 안전하게 분석을 하지 못합니다.

 

 

 

인용이란?

법원에서 재판을 신청한 사람의 주장을 인정하고 받아들이는 것을 의미합니다. 즉, 재판을 신청한 사람이 소송에서 이겼다는 의미이고, 이러한 판결을 원고 승소 판결이라고도 해요.

판결문에는 원고가 재판을 신청할 때 요구했던 사항 등을 인용해서 구체적으로 적며,

예를 들어, 피고는 원고에게 금 2억5000만 원을 지급하라.