부동산 경매 권리분석 잘못하면 부동산 줘도 못 가진다(4)

법원 경매

 

부동산 경매를 하려면 제일 중요한 것이 바로 권리분석입니다.

해당 부동산의 권리분석을 잘 못하면 권리가 말소되지 않고 남아있어 매수인의 부담될 수 있습니다.

아래 사항은 권리분석의 기초입니다.

 

권리분석의 중요성

권리분석이란 부동산의 권리 및 부동산 관계 등에 하자가 있는지 없는 안전한 부동산인지를 분석하는 것이다.

경매를 통해 권리를 취득하는 경우에 부동산 소유권 등외에 다른 권리 전세권 등이 매수인에게 인수되는지를 사전에 확인하는 과정입니다.

전세권·저당권 등 경매물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다.

 

경매를 하는 이유는 현재 시세보다 조금이라도 싼 가격으로 구입하기 위해서 하는 것으로 권리분석을 잘못하여 이발 보증금을 고스란히 날리는가 하면 낙찰 잔금 외에 추가비용을 더 내야 하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

 

경매의 꽃 말소기준 권리

부동산경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 해당 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는지, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는지를 판단하는 기준이 되는 권리를 말한다.

 

말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 우선 부동산등기 기록과 현장조사를 통해 어떤 권리들이 설정되어 있는지를 보아야 합니다.

매수인에게 인수되지 않고 말소되는 권리는 일반적으로 배당절차에 참가한 권리이므로 배당요구를 한 이해관계인이 어떤 권리를 원인으로 배당을 요구했는지 살펴보는 것도 한 방법입니다

 

현장 조사를 해야 하는 이유는 부동산 등기 기록으로 확인할 수 없으며, 유치권, 분묘기지권 등 부동산 등기에 나오지 않는 사항은 현장 조사를 통해 하여야 합니다.

말소기준이 되는 최선순위 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다.

이 말소기준권리 보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리는 대부분 말소합니다.

 

예를들어, 1순위 소유권, 2순위  근저당권, 3순위  가압류, 4순위 가처분, 5순위 전세권, 6순위 가압류, 2순위 가 임의경매 신청을 하면 2순위 근저당권을 포함하여 아래의 모든 권리가 사라지고 낙찰자에게 인수되는 권리는 없는 것이다.

 

(근)저당권

근저당권은 계속적인 거래관계로부터 장래 발생할 다수의 불특정 채권을 담보하기 위해 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 장래에 확정되는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 권리입니다.

저당권은 채권자가 채무자가 담보로 제공한 부동산에 대해 후순위 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리입니다.

(근) 저당권의 우선변제권과 부동산이 매각되면 모두 소멸되는데 (근) 저당권자가 경매로 한 푼도 받지 못하여도 소멸되고 만다.

 

(가) 압류

압류는 채권의 실행을 확보하기 위해 집행법원이 확정판결이나 그 밖의 집행권원에 근거해 채무자의 재산처분을 금지하는 것을 말합니다.

가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것을 말합니다.

 

지상권

다른 사람의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다.

지상권은 남의 토지에 건물을 지은 경우, 가건물을 지은 경우, 공장을 짓거나 조경수를 심은 경우 등 나무가 서있는 토지에도 지상권을 설정할 수 있으며, 토지 주인이 바뀌어도 계속 그 토지 위에 지상권이 존재합니다.

지상권은 임대료가 없어도 성립되고 건물주가 토지 주인에게 보증금을 냈더라도 경매에서 배당을 받을 수 없습니다.

 

지상권은 1년으로 계약을 하였어도 민법에 공작물 등에 따라 최하 5년에서 최장 30년으로 최단 존속기간이 규정되어 있어 토지경매에서 중요한 문제입니다.

다만, 법정지상권이 있는 경우에는 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다

최장 존속기간인 30년이 지나도 건물이 사용할 수 있는 상태이면 계약 갱신 청구권이나 지상물 매수 청구건을 행사할 수 있다.

토지 주인은 계약 갱신 청구권은 거절할 수 있으나, 지상물 매수 청구권은 거절할 수가 없다.

 

 

지역권

통행·일조량 확보를 위한 건축금지 등 일정한 목적을 위해 다른 사람의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있는 권리를 말합니다.

경매 물건에 설정된 지상권과 지역권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 인수될 수도 있습니다.

말소기준권리인 (근)저당권·(가) 압류가 등기된 이후 설정된 지상권과 지역권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 지상권과 지역권은 매수인에게 인수됩니다.

 

예를 들어,순위 지상권, 2순위 저당권, 3순위 지역권, 4순위 가압류 일 때 강제경매를 진행한다고 가정하여 봅니다.

이 경우 2순위 저당권은 매수로 인해 말소되고, 말소기준 등기인 저당권 이후에 설정된 지역권·가압류는 모두 말소되지만, 말소기준등기보다 선순위인 지상권은 말소되지 않고 매수인에게는 지상권이 인수됩니다.

 

전세권

전세권은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그 밖에 채권자보다 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

경매 물건에 설정된 전세권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도 있고 매수인에게 인수될 수도 있습니다.

말소기준권리인 저당권·(가) 압류가 등기된 이후 설정된 전세권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 전세권은 매수인에게 인수됩니다.

다만, 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 권리가 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다.

 

전세권은 반드시 전세금을 내고 등기를 하여야 성립 요건이 된다.

임대차 계약서만 작성하고 등기하지 않고 월세도 지급하지 않으면 임대차 전세가 되고, 등기하지 않고 월세를 지급하면 임대차 월세가 되는 것입니다.

 

전세권의 효력은 별도의 소송 절차 없이도 바로 경매를 신청하 수 있으며, 후순위 채권자보다 우선변제권이 있습니다. 다만, 전세금을 내지 않았거나 등기를 하지 않으면 효력이 없고 경매에서도 우선변제받을 권리가 없습니다.

 

등기된 임차권

임차권은 임차인이 임대차에 기해 차임을 지급하고 임차 목적물을 사용·수익 할· 수 있는 권리를 말합니다.

경매 물건에 등기된 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다.

말소기준권리인 저당권·(가) 압류가 설정된 이후 등기된 임차권은 소멸하는 반면, 이 보다 먼저 등기된 임차권은 매수인에게 인수됩니다.

 

등기되지 않은 임차권

대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 등기되지 않았다 하더라도 제3자에게 효력이 발생합니다..

이 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다.

대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 그 임차인이 배당요구권을 행사해서 보증금을 전액 변제받으면 임차권이 소멸하고, 이 외의 경우는 매수인에게 인수됩니다.

 

예를 들어, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않거나, 배당요구를 했으나 그 배당금을 일부만 변제받은 경우에는 보증금이 전부 변제되지 않았으므로 그 임차권이 매수인에게 인수됩니다.

다만, 「주택임대차보호법」에 정한 대항요건을 갖춘 임차인보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 낙찰로 인해 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 대항력을 상실합니다.

 

우선변제권을 갖추지 못하고 대항력만 갖춘 임차권은 매수인에게 인수됩니다. 즉, 대항요건만 갖춘 경우에는 배당요구권을 행사하기 위한 요건인 우선변제권이 없으므로, 배당요구를 통해서 보증금을 변제받을 수 없습니다.

이 경우 보증금이 변제되지 않았으므로 그 임차권은 매수인에게 인수됩니다

 

우선변제권은 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 경우에 그 효력이 발생합니다.

대항력은 별도로 등기하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 발생합니다.

우선변제권을 갖춘 임차인이 배당을 신청하지 않으면 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

 

가등기

가등기는 종국등기를 할 수 있을만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기(담보가등기)와 그 청구권이 시한부·조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위해 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기(순위보전을 위한 가등기)를 말합니다.

경매 물건에 설정된 가등기담보는 매수인의 매수로 인해 말소됩니다(「가등기담보 등에 관한 법률」 제15조). 그러나 순위보전을 위한 가등기는 말소기준권리보다 먼저 설정된 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

 

 

기입등기

 

새로운 등기원인이 발생한 경우에 그 등기원인에 입각하여 새로운 사항을 등기기록에 기재하는 등기입니다.

건물을 신축하고 그것을 등기기록에 기재하는 소유권보존등기나 매매나 증여 등에 의하여 부동산의 소유주가 변경한 경우에 행하는 소유권이전등기, 토지건물을 담보로 제공한 경우 담보권을 설정하는 저당권설정등기 등 새로운 사실의 발생에 입각하여 새로운 사항을 기재하는 등기가 이에 해당됩니다.