부동산 경매 기초부터 쌓아 낙찰받자

부동산 경매란

채무자의 부동산을 채권자가 법원을 통해 경매를 진행하여 채권자의 채무를 변제받기 위한 절차입니다.

채무자의 소유 재산을 채무자의 의사와는 전혀 상관없이 채권자가 경매를 신청하여 채권자의 일정한 순위에 의하여 배분합니다.

 

법원 판사

 

경매 집행

채권자가 법원에 신청하면 법원은 절차상 경매개시결정을 하여 경매목적의 부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 하도록 하고 있으며 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달합니다.

 

경매를 신청하려면

경매신청서를 대한민국 법원 전자 민원센터에서  다운받아 작성합니다.

경매비용을 납부한 후 부동산소재지 관할 법원 경매계에 접수하면 됩니다.

법원경매신청서 작성 시 채무자와 소유자의 현주소를 기재해야 되며, 등기부상의 주소가 다른 때에는 양자 모두 표기해야 합니다.

부동산의 표시는 객관적으로 보아 해당 부동산의 동일성을 인식할 수 있는 정도가 되면 되고, 실제와 완전히 부합하여야 되는 것은 아닙니다.

법원에 직접 가지 않고 시간을 단축할 수 있는 부동산 경매 신청을 인터넷으로 신청할 수 있습니다.

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강제경매

집행권원 (판결문, 공정증서, 지급명령결정문, 이행권고결정문, 화해조서)등을 받아서 경매를 신청하는 것입니다.

 

임의경매

강제경매와 달리 담보권실행을 위해 별도의 권원 없이 직접 경매신청을 합니다.

근저당권자, 저당권자, 전세권자 등 민법에서 규정한 담보권을 가지고 채무자가 변제기가 도래했음에도 불구하고 이를 갚지 않을 경우 채권자의 경매신청만으로 경매를 진행합니다.

 

 

경매 취소

강제경매와 임의경매

강제경매의 경우 채무자가 채권자에게 돈을 변제했다는 입증자료 가지고 경매 개시결정에 대한 이의신청을 한다 해도 채권자의 동의가 없으면 취소하기가 어렵다는 것이다.

다만, 당사자의 불일치나 부동산 현황 등이 다른 경우에도 이를 근거가 취소는 가능하지만, 그 외에는 별도의 청구소송을 통해 경매를 취소해야 합니다.

임의경매의 경우 채무자가 채권자에게 대여금을 변제한 사실에 대한 입증자료를 가지고 해당 경매계에 찾아가서 채권자의 동의여부와 무관하게 이의신청을 통해 취소시킬 수 있습니다.

 

경매 개시결정

법원은 경매신청서 및 첨부서류 등을 검토하여 문제가 없으면 경매개시 절정을 하면 등기관이 등기부에 “0년 0월 0일 경매개시 결정 등기”라고 기재하며, 채무자에게도 경매개시 결정 정본을 송달합니다.

 

배당요구 종기 결정 및 공고

집행권원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있도록 배당요구 종기일을 정합니다.

채권자에게 배당 요구하는데 필요한 서류를 제출하라고 법원 경매 공고란 또는 법원 게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.

배당요구는 배당 종기일까지 하여야 합니다.

임금채권, 주택임대차 보증금 반환 청구건 등 우선변제권이 있는 채권자라도 배당요구 종기일까지 배당 요구를 하지 않으면 매각대금으로부터 배당을 받을 수 없습니다.

이후 후순위자를 상대로 부당이득 반환청구를 할 수도 없습니다.

세입자는 임대차 계약서와 같이 정해진 날까지 배당을 신청합니다.

 

 

법원의 매각 준비

법원은 부동산에 관한 사항을 기재한 매각물건명세서를 작성합니다.

감정평가사에게 현재 부동산의 가치가 어느 정도 있는지 객관적인 지표에 의하여 평가를 합니다.

법원 집행관은 실사를 나가서 해당 부동산의 현 상태, 세입자, 임대차 보증금 등을 조사하여 현황조사서를 작성합니다.

 

입찰일과 매각방법 공고

입찰일인 매각기일과 매각결정 기일을 입찰 14일 전에 공고합니다.

이때, 감정평가서와 현황조사서를 대한민국 법원경매정보 등 경매정보 사이트에서 볼 수가 있습니다.

 

매각물건 명세서 공고

법원이 분석한 매각물건 명세서는 입찰 7일 전에 경매정보 사이트 등에 공개합니다..

입찰자들은 법원이 제공한 서류등을 검토하여 권리분석을 실시합니다.

 

현장답사 출발

현장답사는 꼭 해야 하는 강제는 아니고, 현장답사를 하여 입찰에 참여할지 여부와 입찰가를 결정합니다.

 

입찰 당일 매각 실시 또는 다시 입찰

입찰은 당일 물건을 여러 사려고 할 경우 입찰표에 기재하여 제출한 다음 가장 높은 가격을 적어낸 사람이 낙찰자 즉, 최고가 매수인입니다..

최고가 매수인은 이제 해당 경매 사건의 사건 기록을 열람할 수 있습니다.

입찰자가 없을 경우 “유찰” 다시 입찰일을 정합니다.

 

매각허가 결정

법원이 경매절차 등이 적법하였는지 확인하여 최종적으로 특별한 하자가 없으면 낙찰일 7일 후 매각허가 결정이 내려집니다.

 

매각허가 확정

매각허가 결정일로부터 다시 7일 후 해당 경매사건의 이해관계인들이 항고가 없으면 매각허가 결정이 확정이 되며, 이후에는 이해 관계자들이 매각 절차에 대한 항고를 제기할 수 없습니다.

 

 

낙찰 잔금 납부일

법원이 정한 날까지 낙찰 잔금을 납부해야 합니다..

매각 허가 확정일부터 보통은 3일 이내 정해져서 1개월 이내에 잔금을 납부하고 소유권을 이전하면 드디어 나의 부동산이 되는 것입니다.

경매공부하여 낙찰에 기쁨을 만끽하시기 바랍니다.

만일 잔금을 납부하지 않으면 입찰보증금을 돌려받을 수 없으며, 입찰일을 다시 잡아서 입찰을 실시합니다.

 

 

명도, 강제집행

주택일 경우 세입자등이 살고 있을 경우 이사를 보내야 되는 과정을 “명도”라고 하는데 명도는 되도록 빠른 시일 내에 협의하여 원만하게 해결하는 것이 좋은 방법입니다.

이사 가는 것을 거부해서 강제집행까지 가는 경우도 있으니 원만하게 해결하는 것이 좋습니다. 

 

지금까지 부동산 경매 기초를 알아보았습니다. 

다음에는 주택이나 토지등의 등기부 보는 방법에 대하여 알아보겠습니다.