부동산 경매 토지이용계획 확인서 열람 및 지적도, 임야도 보는 방법(3)

토지 이용 계획 확인서

 

토지이용계획확인서 열람 및 보는 법

토지이용계획확인서란?

토지이음계획확인서 안에는 소재지, 지번, 지목, 면적, 경계, 용도지역 등이 나오며 도시계획도로에 접하는지, 도시개발계획에 있는지, 공원녹지계획인지 등 토지의 활용에 영향을 주는 정보 확인을 할 수 있습니다.

 

토지의 소재지

토지이용계획확인서 예시와 같이 해당 토지의 소재지와 지번을 알 수 있습니다.

지목은 “대”이고 면적은 “334” 제곱미터입니다.

개별공시지가 나오고 지역지구 등 지정 여부에 계획관리 지역으로 표기되어 있습니다.

 

계획관리지역

도시지역 편입이 예상되는 지역 또는 환경을 고려해 제한적으로 이용 개발하는 지역으로 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역입니다.

관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 중에서 가장 높은 건폐율로 건축을 할 수가 있습니다.

 

다른 법령에 따른 지역, 지구등

국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 아닌 다른 법에 의한 규제등이 있는지 표시하는 부분

가축사육 제한구역으로 모든 축종 500미터 이내 제한되는 것으로 표기되어 있습니다..

축척은 지도의 축척으로 1/1200이면 지도상 1 센티미터가 1200 센티미터입니다.

 

 

토지이용계획확인서 열람

토지이음 https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp 에 접속하여 해당 주소지를 입력 후 열람을 클릭하면 토지이용계획확인서가 나타나며, 축척란을 클릭하여 숫자를 바꾸어 크게 볼 수가 있습니다.

자기가 살고 있는 주택의 토지이용계획확인서를 열람하여 보면 쉽게 알 수 있습니다.

 

 

지적도와 임야도 보는 법

지적도란 지적공부상의 일종으로 필지별 소재, 경계, 지목, 면적 등을 도형으로 표시한 것입니다.

다시 말하면,, 경계선 등을 지도로 표시하여 나의 토지 소재지, 지번, 지목, 경계선, 축척, 토지 모양과 인접 도로의 폭등을 알 수 있습니다.

나의 토지와 이웃 토지의 경계를 알 수 있으며, 건축허가에 지적도를 보고 건축설계를 작성해야 합니다.

 

지적도에는

방위가 지적도 표시되어 위쪽이 북쪽입니다.

지적 경계선은 토지의 경계선으로 대지면 대지, 논이면 논 등의 경계선입니다.

기점은 토지를 찾는데 현장에서 기준이 되는 것으로 도로나 하천 등에 기점이 용이합니다.

지적도와 임야도는 전국 행정관청(시, 군, 구, 주민센터(시,군,구, 등)에서 발급받을 수 있습니다.

인터넷 무료열람, 인터넷 구글어스에서 열람도 가능합니다.

지적도와 실제 현장에서 북쪽을 향하도록 지적도를 맞추면 지적도와 실제 현장 방향이 일치하는 것입니다.

 

건축물 대장 확인

갑구

건축물대장은 건축물의 용도를 확인하는 것이고 불법 건물인지 상세히 기록되어 있습니다.

건축물대장의 갑구에 건물의 고유번호, 주소, 지번, 종류, 면적 등이 기재되어 있습니다.

건축물대장의 주용도가 어느 용도에 해당하는지 꼭 확인하여 용도에 맞는 부동산을 낙찰받어야 합니다.

주용도로는 단독주택, 공동주택, 근린생활 시설 등이 있으며 근린생활 시설에도 미용실, 음식점, 슈퍼, 의원, 목욕탕, 세탁소 등으로 구분되어 있습니다.

근린생활 시설의 미용실을 하려고 낙찰받았는데 주용도가 주택으로 되어 있으면 사용할 수도 임대를 할 수도 없습니다.

 

면적 등은 공부상만 보지 말고 현장답사  필수

토지나 건물의 모양에 따라 같은 면적이라도 크게 다르게 됩니다. 정사각형과 마름모꼴 모양 또는 거의 삼각형의 모양과는 이용도가 크게 다릅니다.

꼭 현장 답사하여 진행을 하여야 합니다.

 

면적이나 소유권이 등기부와 다른 경우

건축물대장과 면적 등 물리적 현황이 다른 경우에는 건축물대장이 우선합니다.

건축물대장과 소유권 등의 권리관계가 다른 경우에는 등기부등본이 우선합니다.

 

특이사항에는 건축물의 변동사항이 기재되어 있습니다.

연면적은 해당 건물의 모든 층의 면적을 합한 총면적을 말합니다.

주용도는 해당 건축물의 용도가 근린생활시설인지, 주택인지, 공동주택인지 등을 알 수 있습니다.

지역, 지구, 구역은 해당 건물의 법에서 정해져 어디에 속하는지를 볼 수 있습니다.

토지의 가격에 영향을 미치는 항목입니다.

건폐율은 건물의 투영면적 즉 하늘에서 본 그대로의 면적이 전체 토지 중 얼마를 차지하는가를 알 수 있습니다.

용적률은 대지면적에 대한 지하층을 제외한 지상층의 총면적의 비율입니다.

건물의 높이를 높게 지을 수 있는지 알 수 있으며, 예를 들어 토지 100제곱미터에 지상층 1층에 100제곱미터로 5층 건물이면 합계 면적이 500제곱미터로 용적률이 500%가 되는 것입니다.

건축물의 현황은 해당 건축물의 층별 구조 및 용도, 면적을 알 수가 있습니다.

 

을구

소유자의 현황으로 변동일과 변동의 원인을 알 수 있어 현재의 소유자를 알 수 있습니다.

 

건축물대장 열람

인터넷 사이트 “정부24”에 접속하여 자주 찾는 민원에서 건축물대장을 클릭한 다음 건축물대장 등, 초본발급 신청의 발급을 클릭합니다.

회원가입 또는 비회원 신청하기를 하여 건축물 소재지, 대장구분, 대장종류를 선택합니다.

온라인 발급을 선택하고 신청하기를 클릭하면 됩니다.

 

건축물 소재지는 검색을 클릭하여 동, 이름, 지번을 입력하고 대장구분은 해당 건축물을 클릭하면 됩니다.

대장 종류는 단독주택은 일반을 선택하고 집합건물은 총괄을 선택하면 지번에 잇는 건축물을 표시하고, 전유부를 선택하여 특정 동 및 호수를 지정할 수 있습니다.

수령방법은 온라인은 선택하여 발급받으면 됩니다.

 

토지대장

토지대장은 토지의 면적, 지목, 소유자, 개별공시지가를 알 수 있습니다.

고유번호, 토지소재, 지번, 축척, 지목, 변동일자, 원인, 토지등급, 개별공시지가는 위에서 설명한 바와 같습니다.

 

토지대장 열람

인터넷 사이트 “정부24”에 접속하여 자주 찾는 서비스에서 토지대장을 클릭한 다음 토지대장 등, 초본발급 신청의 발급을 클릭합니다.

토지 또는 임야 대장을 열람할 수 있는 화면에서 대상토지 소재지란에 해당 토지의 주소를 입력하고 민원 신청하기를 클릭합니다.

수수료 결재 화면에서 결재방법을 선택한 후 진행하면 열람을 할 수 있습니다.

 

용도지역 및 지목

용도지역

토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하여 토지를 경제적 효율적으로 이용하고 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 전국의 모든 토지를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분하며 중복 지정을 할 수 없습니다.

용도지역, 지구, 구역에 따라 건축물의 종류나 규모가 다르며, 같은 건물이라도 건폐율, 용적율, 건축허가 등이 달라집니다.

용도지역은 개인이 절대 바꿀수 없으며, 지목은 개인이 바꿀 수 있습니다.

 

용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 분류를 합니다.

세부 지역 중 도시지역만 분류를 하여 보면 제1종 및 제2종 전용주거지역, 제1종, 제2종 일반주거지역, 제3종 주거지역, 준주거지역으로 분류를 합니다.

주거지역 중 준주거 지역이 상가도 많고 토지를 다양하게 개발 및 이용할 수 있습니다. 

주거지역 분류에 따라 용적률 및 건폐율이 다르기 때문에  활용가치가 다릅니다.

 

상업지역은 상업 외 업무의 편익을 높이기 위하여 고밀도 지역으로 도시관리계획으로 지정된 지역입니다.

공업지역은 법률에 의하여 건폐율이 70%이하, 용적률이 200~400% 이하이며, 도시계획 조례에 따라 세부사항이 정해집니다.

녹지지역은 자연환경, 산림을 보호하고 무질서한 도시의 확산을 막기 위해 필요한 지역으로 가장 강한 규제 지역입니다.

 

지 목

토지를 이용하는 형태로 개인이 바꿀수 있으며 대, 전, 답, 등 28개 지목으로 분류되어 있고 경매에 중요한 몇 가지만 알아보겠습니다.

대지는 말그대로 집을 지을 수 있는 토지나 지어져 있는 토지입니다.

농지에는 전, 답, 과수원이 있습니다.

기타에는 우리가 알고 있는 거의 모든 것으로 공장용지, 학교용지, 주차장, 창고용지, 주유소용지, 종교용지 등이 있습니다.

다른 많은 지목에 속하지 않으면 잡종지로 비행장, 채석장, 갈대밭, 노천시장 등으로 분류를 합니다.