공동주택 장기수선계획 실무 가이드라인 요점정리 (국토교통부)

장기수선계획 실무가이드 라인 (국토교통부)

 

주택관리사(보) 자격 취득 후 공동주택에서 장기수선계획은 관리에 없어서는 안 되는 필수 계획입니다. 처음 하시는 관리소장은 국토교통부에서 장기수선계획 실무 가이드라인을 참고하여 관리에 적용하시기 바랍니다.

실무 가이드라인의 요점정리를 참고하여 실무 가이드라인을 확인 바랍니다..

 

 

장기수선계획 개요

 

“장기수선계획”이란 공동주택을 장기간 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 「공동주택관리법」 제29조제1제29조 제1항에 따라 공용 부분 주요 시설물의 교체 및 보수 등에 대하여 수립하는 계획입니다.

전용부분은 장기수선계획에서 제외하고, 관리규약에서 정하고 있는 공용 부분 주요 시설물에 대해서만 장기수선계획에 포함하여 수립해야 합니다. 국토교통부에서 73개 항목이 있으며 아파트에서 추가할 항목이 필요할 때에는 전부수선 또는 일부수선을 추가할 수 있습니다.

장기수선계획은 공동주택 준공 후 주요 시설의 보수 및 교체 사유가 발생할 경우에 대비하여 장기적으로 연도별 수선계획을 수립하여 주요 시설물의 보수 및 교체를 적기에 시행함으로써 공동주택 장수명화 및 입주자의 쾌적한 주거환경 유지를 위해 필요한 수선계획입니다..

 

 

장기수선의 필요성

 

가. 장기수선계획은 시설물의 수선주기와 방법 및 수선비율을 확정하고 시설물의 특성을 감안하여 유효한 관리방법을 적용함으로써 시설물이 최적의 상태로 유지되어 이용자가 안전하고 편리하게 활용할 수 있도록 하려는 것입니다. 또한, 시설물을 적절한 시기에 유지보수하여, 시설물의 수명을 연장하고 과다한 수선비용의 발생을 억제하고자 하는 것에 있습니다.

 

나. 계획수선이 필요한 이유는 수선ㆍ교체의 필요가 발생하는 것에 대응하여 개별소유자들로부터 동의를 얻어 수선비용을 마련하여 공사를 시행하기가 어렵고, 적기에 시설의 교체 및 수선을 시행하지 못할 경우 추후 더 많은 비용이 투입되어야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

 

장기수선계획 관련 행정처분

 

공동주택관리법 제90조(부정행위 금지 등)

입주자대표회의 및 관리주체는 관리비ㆍ사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니 된다.

공동주택관리법 제102조(과태료)

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만 원 이하의 과태료를 부과한다.

1. 제13조를 위반하여 공동주택의 관리업무를 인계하지 아니한 자

(공동주택의 관리업무 : 장기수선충당금 적립현황 인계)

2. 제29조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 아니한 자

3. 제90조제3항을 위반하여 관리비ㆍ사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 자

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만 원 이하의 과태료를 부과한다.

4. 제29조를 위반하여 장기수선계획을 수립하지 아니하거나 검토하지 아니한 자 또는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하지 아니한 자

5. 제30조에 따른 장기수선충당금을 적립하지 아니한 자

 

4. 장기수선계획 수립

 

장기수선계획 수립 주체 및 대상

공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체 : ‘사업주체’란 주택법 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가ㆍ지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 주택법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 주택법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 의미합니다.

 

나. 장기수선계획 조정주체 : 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하여야 합니다. 이 경우 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 합니다.

 

다. 장기수선계획 수립 대상 : 일정 규모 이상의 공동주택과 특정 시설물이 설치되어 있는 경우 장기수선계획을 수립하고 주요 시설물을 보수ㆍ교체해야 하며 이를 기준으로 장기수선충당금을 징수 및 적립하여야 하며, 장기수선계획 수립 대상은 아래와 같다.

1) 300세대 이상의 공동주택

2) 승강기가 설치된 공동주택

3) 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택

4) 「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

 

 

5. 장기수선계획 수선범위 설정

가. 전면수선

1) 내구연한이 도래한 제품 및 사용에 따른 ‘노후화’로 인한 교체로써, 생활불편 또는 안전상 이유로 기능회복을 위해 수선하는 경우 장기수선충당금을 사용할 수 있도록 ‘전면수선’으로 인정하고 있습니다.

2) 단순한 고장이거나, 일부 부품의 교체로 수리가 가능하면 수선유지비를 사용하도록 하고, 전체교체가 유일한 방법일 경우 전면수선 최소단위를 확인하여 ‘장기수선충당금’ 사용합니다.

나. 부분수선

1) 내구연한이 도래하지 않은 설비 등의 일부를 수리·수선하는 행위

2) 시행규칙 별표 1의 장기수선계획 수립기준에서 전면 교체만 해당되는 공용 부분의 주요 시설에 대한 부분수선공사는 반드시 장기수선계획에 반영해야 하는 것은 아니며, 부분수선 공사의 장기수선계획에 추가 여부는 각 공동주택에서 자율적으로 결정 가능하되, 장기수선계획에 반영되지 않은 부분수선공사는 수선유지비로 집행 가능합니다.

 

공동주택 실무에서 아주 중요한 수선범위입니다. 전면수선과 부분수선 이 부분을 구분할 때는 신중하게 검토하여 구분을 하여야 합니다. 실무에서 일을 하다 보면 구분이 어려운 상황이 있으니 미리 검토하고 정하시기 바랍니다.

 

 

6. 자기 수선계획 검토 및 조정

1. 사전 확인사항

가. 장기수선계획서 비치여부 확인

공동주택관리법 제29조에 따라 작성된 장기수선계획서가 없을 경우 현 관리주체가 작성하여 비치하여야 합니다.

나. 장기수선계획 조정내역 확인

입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하도록 하고 있으므로 적정하게 관리되고 있는지 확인하고, 적정하게 관리되고 있지 않을 경우 수선주기 및 공사종별 필요금액 산정을 위해 회의록 등 관련 자료를 확인하여 장기수선계획 검토 및 조정 이력 확인합니다.

다. 설계도서 보관 여부 확인

설계도서는 장기수선계획 검토 및 조정 시 장기수선 대상에 포함될 시설물을 확인하고 공사물량 산출 시 중요한 기준이 되므로 설계도서가 보관되어 있지 않은 경우에는 별도의 용역 등을 시행하여 작성ㆍ보관이 필요합니다.

 

2. 장기수선계획 검토

1) 장기수선 항목의 추가 및 삭제 검토

① 기존 장기수선계획에서 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1의 장기수선 항목이 누락된 것은 없는지 검토합니다.

② 단지 내 시설물 중에서 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1의 장기수선 항목에는 포함되어 있지 않으나 기존 장기수선계획에 추가 항목으로 포함하여 작성할 것인 지에 대하여 검토를 합니다

③ 단지 여건상 신규로 추가될 시설물이나, 기존 시설물 철거 여부를 검토합니다.

2) 시설물의 수선주기 및 수선율 적정성 검토

① 수선 또는 교체주기가 도래한 건축물 또는 시설물에 대한 공사여부를 판단하여야 합니다.

② 수선 또는 교체공사가 필요한 공종에 대하여 장기수선계획 조정범위를 확정합니다

③ 시설물 상태와 계획을 비교하여 공사시기를 앞당기거나 예정 연도에 공사를 시행할 필요가 없다고 판단될 경우 수선주기를 조정하여 수선 예정 연도를 연기하면 되는 것입니다.

④ 장기수선계획을 검토할 때 수선 예정 연도가 경과된 경우에도 상기 방법에 따라 조속히 조정 후 공사를 시행하여야 합니다.

⑤ 수선 예정년도가 경과된 경우 과태료 처분 대상이므로 계획 조정 시 향후 3년 이내에 우선 시행해야 할 공사인지 검토 후 장기수선충당금 적립액을 확인합니다.

⑥ 장기수선충당금이 부족할 경우 공사시행 전에 공사비가 마련될 수 있도록 장기수선충당금 적립률(액) 인상 등을 검토하여야 합니다.

3) 시설물의 수량 및 단가 적정성 검토

① 설계도서 및 현장확인 등을 통하여 시설물 수량을 확인합니다.

② 표준품셈, 물가정보지 등 활용 : 공사에 필요한 자재, 인력, 장비 등 사용량의 합계금액으로 공사비를 산출합니다.

4) 장기수선계획 검토 승인

① 입주자대표회의 의결

입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대하여 검토 후 검토결과를 기록하고 필요한 경우 조정할 수 있습니다. 장기수선계획 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 하여야 합니다.

② 기록 및 보관

장기수선계획은 3년마다 검토하고 검토내용을 기록하고 보관하여야 합니다.

 

공동주택 실무에 3년마다 하여야 하는 조정으로 아파트에 연도별 공사 계획을 입주자대표회의와 논의하여 검토를 하여야 관리에 도움이 됩니다. 생각나는 대로 추측하여 진행을 하면 근무할 때 장기수선계획 연도에 따라 공사가 진행도어야 하기에 많은 어려움이 있습니다. 

 

3.  장기수선계획 조정

1) 장기수선계획 조정주체

① 장기수선계획 수립의무 대상인 공동주택의 관리주체가 사용검사권자로부터 인계받은 장기수선계획을 시간이 경과함에 따라 건물의 상태에 적합한 계획으로 조정할 필요가 있습니다.

2) 장기수선계획 조정 방법

① 입주자대표회의와 관리주체는 3년마다(입주자 과반수의 서면동의받은 경우 3년 이내도 가능) 장기수선계획을 검토하고 필요한 경우 조정해야 합니다.

 

공동주택 실무에서 검토를 하여 계획이 변경되었으면 장기수선계획을 해당연도, 금액 등을 조정하여 입주자 대ㅠㅛ회의 승인을 받으시기 바랍니다. 꼭 승인을 받으시기 바랍니다.

 

 

6. 장기수선계획 검토 기산점

 

공동주택관리법에 따르면 입주자와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하도록 규정되어 있으며, ‘3년마다’는년마다’ 만 3년(36개월)을 의미합니다. 기산점 산정하는 것이 공동주택 마다 다르기에 꼭 확인하여 산정하기 바랍니다.

가. 검토시점이 2011년 6월 25일 이전에 해당하는 경우

검토시점이 2011년 6월 25일 이전에 검토했거나, 한 번도 검토하지 않은 경우)에 해당하는 공동주택은 2014년 6월 25일부터 2014년 9월 25일까지 3개월 이내에 장기수선계획을 검토하여야 합니다.

이 경우, 장기수선계획 정기검토 기산점으로 인정되므로 이후 3년마다 검토ㆍ조정을 하면 됩니다.

공동주택관리법 부칙 제13조(장기수선계획의 검토에 관한 특례)

주택법 일부개정법률 시행일인 2014년 6월 25일 당시 장기수선계획을 검토한 후 3년이 경과 한 공동주택의 입주자대표회의와 관리주체는 같은 개정법률의 시행일인 2014년 6월 25일부터 3개월 이내에 장기수선계획을 검토하고 그에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 합니다.

나. 검토시점이 다음 기간에 해당하는 경우

2011년 6월 25일부터 2014년 6월 25일 이전 검토에 해당하는 공동주택은 검토한 날로부터 만 3년이 속한 달에 검토하면 됩니다.

다. 2014년 9월 25일 이후 최초 검토한 경우

검토일로부터 3년마다 하는 검토는 정기검토가 되고, 3년이 경과되기 전에 검토할 경우에는 수시검토에 해당됩니다.

 

기간산정은 아파트 마다 검토 시점이 다릅니다. 검토 특례기간에 한 아파트는 '다'항의 검토와 마찬가지로 2014년 이후 최초 검토를 하였으면 그 날자에 맞추어 3년마다 검토, 조정을 하면 됩니다.

장기수선충당금 산정 및 적립은 국토교통부 장기수선계획 실무 가이드라인을 참고하여 주시기 바랍니다. 현장에서 많이 어려움을 겪는 항목으로 신중에 신중을 기하여 운영하시기 바랍니다.